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投資人爲什麽更傾向于投資酒店?

時間:2019-06-05    浏覽次數:

隨著可支配財富的增加以及理財意識的不斷加強,人們開始不斷尋找合適的理財産品,一方面保證財産安全,另一方面提高收益。

據胡潤研究院發布《2017中國千萬富豪品牌傾向報告》中顯示,作爲價值窪地的房地産是他們最主要的投資方向。29%的受訪者青睐房地産作爲投資首選,比去年增加4個百分點。

那麽房地産行業中的什麽細分領域值得投資?人們紛紛將“商住倒挂”現象體現得最爲明顯酒店物業作爲自己關注的焦點,其中具有30%左右複合增長速度的中檔酒店市場更是備受矚目。那麽爲什麽投資人更傾向于投資酒店呢?

1爲什麽要投資酒店?

第一,投資酒店收益高,回本快。經濟快捷型、中高端品牌酒店一般是改造物業爲主 ,投資回報周期在4-5年,按月回收。資經濟快捷酒店一般5—7年回本,投資中高端酒店多是3—4年回本;

第二,投資酒店風險小。酒店的內部收益率在20%-25%之間,不僅高于普遍的投資項目的回報率,風險還遠小于其他投資項目。

2自營還是加盟合適?

最初,一些投資商選擇自己經營單體酒店,後來才發現設計、裝修、管理、客源……個個都是棘手的問題,苦苦堅持多年依然經營不善,眼睜睜看著自己多年的心血被轉讓。加盟好還是自營好?問題的核心在于業主支付給加盟連鎖的特許費、管理費以及雜費值不值得。

在同等檔次産品、同樣成本費率(人員、能耗、租金成本等)的假設前提下,按照業主物業和意向品牌的實際情況,可建立簡單的管理公司收費模型(以下數據參考某經濟快捷品牌平均經營水平及收費)。

酒店管理公司一般預估的酒店業績爲每年300萬左右,平攤下來業主每年給酒店公司的管理費用爲16萬左右。接下來業主思考的問題無非是這麽2點:如果自己做,投入管理、推廣時間,能不能在做到每年300萬的業績;與此同時,能不能再把進入管理公司腰包的16萬自己掙下來。

所以,業主需要結合自己的實際情況,思考以下問題:

1. 自己做,是否信心有把握做到300萬/年,同時有效控制成本費率; 這一點取決于業主自己是否能聘用到有能力(保證團隊建設和運營管理能力)、較穩定(由于是自己做,沒有酒店管理公司穩定人力系統,人員流動高則招聘難)的店長,以及業主自己是否有客源渠道優勢(旅行社、商務公司熟人等)。

2.把用來操心店裏瑣碎事情的時間,業主用來幹點別的生意,年薪是否能超過交給管理公司的錢16萬(是否有從事其它回報更高的主業)。

以上爲經濟連鎖酒店模型,中檔酒店投資也是一個道理,可以結合自己的實際情況,順著這個思路去分析利弊。

在預算許可和對意向品牌認同的前提下,不要簡單拿各品牌的特許費、管理費、裝修費用作爲你決策的唯一依據,重點還是要看項目的回收期、投資回報率以及現金流。

當物業各項條件(面積、租金、免租期等)確定時,做經濟品牌好還是中端品牌好,可以把各項運營條件都帶入,用經濟酒店的財務模型和中端酒店的財務模型結果做對比。有時,中端品牌實現的投資回報期比經濟品牌實現的投資回報年限短,時間差距在1年以內;有時會反過來,但不能否認,中端品牌財務模型下算出的累計現金流會是2.5-3倍。具體情況還需具體分析,但這個規律在1-3線城市尤爲明顯。

投資,不僅要衡量投資項目的風險,還要全方位評估投資項目的收益。在這兩方面來看,投資酒店,尤其是中高端酒店很有優勢,不僅能夠滿足以上2個條件,還能更有調性的賺錢,以展示投資人的品味,不得不說是投資的首選。